형제자매 집에 살고 있는데 1세대 2주택이라고요? 양도소득세 과세 대상 되는지 헷갈릴 때 꼭 읽어야 할 핵심 가이드

전국 집값이 흔들리고 있는 가운데, 양도소득세에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 특히 1세대 1주택 비과세 요건을 만족해야 할 절세 전략이 중요한 요즘, 예상치 못한 문제로 1세대 2주택자로 간주되어 과세 대상이 되는 사례들이 늘고 있습니다.

그 중 하나가 바로 이런 경우입니다.
“저는 집 한 채밖에 없는데, 동생(형/누나)의 집에 얹혀 살고 있거든요. 그런데 1세대 2주택이래요.”
“주소만 형제자매 집에 두었는데, 그게 문제가 되나요?”

이처럼 실제로는 본인 명의 집 한 채만 있어도, 주소 이전이나 세대 분리 문제로 인해 ‘1세대 2주택’으로 분류되는 경우가 종종 발생합니다. 그 결과, 양도소득세 비과세 혜택이 사라지고 수천만 원에서 많게는 억대 세금이 부과될 수 있습니다.

이 글에서는 형제자매 집에서 거주하거나 주소를 두고 있는 상황에서 1세대 2주택으로 간주되는 기준, 과세 여부, 예외 적용 요건, 세대분리 조건, 절세 팁과 실제 사례까지 낱낱이 파헤쳐 드리겠습니다. 양도소득세 폭탄 피하려면 꼭 읽어야 할 핵심 정보만 담았습니다.

형제자매 집에 살고 있는데 1세대 2주택이라고요 양도소득세 과세 대상 되는지 헷갈릴 때 꼭 읽어야 할 핵심 가이드

1세대 1주택 비과세 요건 기본 정리

양도소득세에서 비과세 혜택을 받으려면 다음 요건을 충족해야 합니다.

📌 1세대 1주택 비과세 조건

• 1세대: 주민등록상 세대가 1개이고 구성원이 배우자·직계존비속 등
• 주택 수: 1채만 소유
• 보유 기간: 2년 이상 보유 (조정대상지역은 2년 이상 + 2년 이상 거주 요건)
• 양도가액: 9억 원 이하까지 비과세 (초과분은 과세)

💡 주의!

• 세대 단위로 주택 수를 계산합니다.
• 같은 주소에 거주 중인 형제자매가 별도 주택을 소유하고 있다면, 세대 합산으로 2주택으로 간주될 수 있습니다.

형제자매 집에서 거주할 경우 1세대 2주택 되는 이유

형제자매와 함께 살고 있거나, 주소를 형제자매 집으로 이전한 경우라도 세법상 동일 세대로 분류되면 ‘1세대 2주택’이 될 수 있습니다.

📌 국세청이 보는 ‘1세대’의 의미

• 본인과 배우자
• 본인의 직계존속 및 직계비속
• 배우자의 직계존속 및 직계비속
• 생계를 같이하는 형제자매 포함 가능성 존재

✅ 형제자매는 원칙적으로 별도 세대로 간주되나,
→ 거주지와 주민등록상 주소가 동일하고, 생계를 함께하는 경우에는 ‘사실상 1세대’로 판정될 수 있습니다.

💡 따라서 형제자매 명의의 주택에 주소만 옮겼더라도, 아래 조건 중 일부를 만족하면 1세대 2주택자로 과세될 수 있습니다.

이런 경우 1세대 2주택으로 간주될 수 있습니다

사례	세무 판단 가능성
본인 명의 1주택 보유 + 형제 집에 전입신고	형제도 주택 보유 시 → 1세대 2주택 가능성 높음
실거주 없이 주소만 형제 집으로 옮긴 경우	위장전입으로 간주될 수 있음 (세무조사 대상)
동생과 실질적 생활비 공동 부담	생계를 함께하는 세대로 추정
주소는 따로이나 실제 동거	주소 불일치에도 실거주 증거 있으면 1세대 간주

📌 핵심은 “실제 생활관계 여부”입니다. 국세청은 단순 주소지보다도 ‘생계 공동체’인지 여부를 판단합니다.

1세대 2주택으로 과세되면 어떤 문제가 생기나?

양도소득세는 주택 수에 따라 비과세 여부와 세율이 달라집니다.
1세대 2주택자로 간주되면 다음과 같은 불이익이 생길 수 있습니다.

구분	1세대 1주택	1세대 2주택
비과세 한도	9억 원 이하 비과세	비과세 혜택 없음
보유세율	일반세율 (6~45%)	최고 45% 중과세율 적용
장기보유특별공제	최대 80% 적용	적용 제외

📌 예시:

• 집값 10억 원, 보유기간 10년 → 1세대 1주택이면 세금 거의 없음
• 동일한 조건이지만 2주택자로 간주 → 수천만 원 세금 폭탄

이런 경우는 예외! 1세대 1주택 인정 가능한 조건

다행히 아래 조건 중 하나라도 충족하면 1세대 1주택으로 인정받을 수 있습니다.

✅ 형제자매가 별도 세대일 경우

• 주민등록상 세대가 완전히 분리되어 있고
• 각자 생활비를 별도로 지출하며 독립적인 생활을 하는 경우
  → 서로 별개의 1세대로 간주, 주택 수에 영향 없음

✅ 주택이 ‘일시적 2주택’ 요건에 해당될 경우

• 기존 주택을 양도하기 전, 새 집으로 이사한 경우 (1년 이내 처분 조건 충족)
• 2년 이상 보유·거주 조건 충족 시 비과세 가능

✅ 형제자매 집이 ‘지분 일부 보유’일 경우

• 지분이 20% 미만 + 실거주 목적 없을 경우, 주택 수 산정에서 제외될 수 있음

✅ 부모·형제에게 무상임대 형태로 거주

• 무상임대차 계약서 제출 + 실질적 거주 자료 확인 시 주택 수 합산 제외 가능

절세 팁: 이런 서류로 증명하면 1세대 인정 가능

📌 아래 서류를 통해 ‘세대 분리’ 및 독립 생계를 입증하면 과세 대상에서 제외 가능성이 높아집니다.

• 형제자매 각각의 건강보험 자격증 사본 (지역가입 vs 직장가입 여부)
• 각자 명의의 공과금 납부 내역 (전기, 가스, 수도 요금)
• 각자 명의 통장 및 월세 계약서 등
• 실거주지 사진 및 방 배치도
• 무상임대차 계약서 (형제자매와의 관계 명시)

💡 국세청은 명확한 생활 분리 증거가 없으면 세대 합산 판단을 할 수 있으므로 사전 증빙자료 확보가 중요합니다.

실제 사례로 보는 주의 포인트

사례 ①

• 본인 명의 아파트 1채 보유
• 주소는 동생 소유의 주택으로 전입
• 양도세 신고 시 1세대 2주택 판정

👉 주소 이전만으로도 국세청이 세대 합산 간주
👉 실제 거주 증빙 없고, 동생과 공과금 공유 → 과세 확정

사례 ②

• 본인 단독세대, 동생과 주소도 별도
• 동생 집에서 일부 기간 거주했으나, 공과금/생활비 모두 분리

👉 세무조사 시 해명자료 제출로 1세대 1주택 인정, 비과세 혜택 유지

결론: 형제자매 집에 산다고 해서 무조건 2주택 되는 건 아닙니다

✔ 형제자매의 주택에 거주하거나 주소를 뒀더라도,
✔ 실제 생계를 함께 하지 않고, 세대가 분리돼 있다면 1세대로 간주될 수 있습니다.
✔ 다만 단순 주소지 이전만으로도 국세청이 세대합산 추정할 수 있으므로 주의!
✔ 계약서, 공과금 내역, 무상임대차 확인서 등 사전 증거를 확보해두는 것이 절세의 핵심입니다.
✔ 양도 직전 ‘주소이동’ 같은 급작스러운 조치는 위장전입으로 간주되어 가산세 대상이 될 수 있으므로 반드시 사전 상담을 받으세요.

📌 당신의 1주택 비과세 혜택, 아주 작은 주소 한 줄로 날아갈 수 있습니다. 사소한 실수도 철저히 준비합시다!