다운계약서 작성, 나만 손해? 처벌·불이익 전격 분석

"다운계약서 작성은 위험하다?" 상가 임대 계약을 체결하면서 임대인이 다운계약서 작성을 요구하는 경우가 종종 발생합니다.
하지만 이런 행위는 단순한 관행이 아니라 법적 처벌과 심각한 불이익을 초래할 수 있습니다.
이번 글에서는 다운계약서 작성 시 발생할 수 있는 처벌, 신고 시 인정되는 계약서, 임차인이 받을 수 있는 불이익을 정리해 보겠습니다.
"건물주 말 믿다가 내 인생 꼬일 수 있다!" 꼭 끝까지 읽어보세요.

다운계약서 작성, 나만 손해 처벌·불이익 전격 분석

❓ 다운계약서란 무엇인가?

다운계약서란 실제 계약 조건(보증금·월세 등)과 다른 내용으로 임대차 계약서를 작성하는 것을 말합니다.
예를 들어, 월세가 1,650만 원인데 세금을 낮추기 위해 1,150만 원으로 계약서를 작성하고, 나머지 금액은 현금으로 따로 지급하는 방식입니다.

• 주요 목적:
  • 임대인의 세금 부담을 줄이기 위해 소득을 낮게 신고.
  • 등록세, 취득세 등 각종 세금 절감을 시도.

하지만 이는 명백한 탈세 행위로, 임대인뿐만 아니라 임차인에게도 법적 책임과 불이익이 따를 수 있습니다.

⚖️ 다운계약서 작성 시 처벌과 불이익

1. 임대인과 임차인, 처벌은 어떻게 될까?

임대인 처벌

• 다운계약서를 작성해 임대 소득을 낮게 신고한 경우, 탈세 혐의로 처벌받을 수 있습니다.
• 주요 처벌:
  • 추징세: 신고하지 않은 소득에 대해 추가 세금을 부과.
  • 가산세: 탈세 금액의 일정 비율(최대 40%)이 추가로 부과.
  • 형사 처벌: 중대한 탈세로 판단되면 벌금 또는 징역형 가능.

임차인 처벌

• 다운계약서 작성에 동의한 임차인도 공모 행위로 간주되어 처벌 대상이 될 수 있습니다.
• 주요 처벌:
  • 과태료: 공모 사실이 드러날 경우 법적 책임 발생.
  • 형사 처벌: 고의성이 인정되면 처벌 가능.

2. 국세청 신고 시, 어떤 계약서가 인정될까?

• 국세청은 실제 거래를 입증할 수 있는 증빙자료를 기준으로 판단합니다.
• 인정될 가능성이 높은 서류:
  • 계좌 이체 내역.
  • 임대인과 임차인 간 주고받은 문자, 이메일, 녹취록.
  • 실제 금액을 기준으로 작성된 계약서.

📌 중요한 점: 다운계약서를 작성했다 하더라도, 국세청 조사에서 실제 거래 내역이 밝혀지면 다운계약서는 무효로 처리될 가능성이 높습니다.

3. 임차인이 받을 수 있는 불이익은?

임차인은 다운계약서 작성으로 인해 다음과 같은 심각한 불이익을 받을 수 있습니다.

① 보증금 보호 어려움

• 계약서를 조작한 경우, 법적으로 보증금을 보호받기 어려워질 수 있습니다.
• 예: 실제 보증금 4억 원 중 1억 원만 신고되었다면, 법적 다툼 시 나머지 3억 원은 인정되지 않을 가능성.

② 월세 증액 시 불리

• 다운계약서를 근거로 한 임대차 계약은, 추후 임대인이 이를 악용해 월세를 마음대로 증액할 수 있습니다.

③ 처벌 및 벌금 부과

• 임대인의 탈세 행위에 협조한 것으로 간주되면, 과태료 및 형사 책임이 발생할 수 있습니다.

④ 세입자 권리 약화

• 임차인은 임대차 보호법상의 권리를 주장하기 어려울 수 있습니다.
• 예: 임대차 계약 갱신 요구나 명도 조건 협상에서 불리한 위치에 놓임.

💡 다운계약서 작성 예방 및 대처 방법

1. 계약 전, 법적 문제 확인하기

• 임대인이 다운계약서를 요구할 경우, 법적 문제를 명확히 인지시키세요.
• "다운계약서는 명백한 불법 행위이며, 임차인에게도 피해가 발생할 수 있다"고 설명.

2. 투명한 계약서 작성

• 계약서는 실제 거래 조건에 맞게 작성하세요.
• 모든 금전 거래는 계좌 이체로 진행하고, 증빙자료를 꼼꼼히 보관하세요.

3. 국세청 신고 및 전문가 상담

• 다운계약서 문제로 고민 중이라면, 세무사나 변호사와 상담하세요.
• 필요 시, 국세청에 상황을 신고하고 법적 대응 방안을 마련하세요.

TIP: 계약 전, 부동산 중개인을 통해 계약서를 철저히 검토받으세요.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 다운계약서를 작성했는데, 계약서를 수정할 수 있나요?

• 네, 임대인과 협의 후 계약서를 실제 금액에 맞게 수정하는 것이 가능합니다.
• 계약서 수정 시 국세청에 변경된 계약서를 신고해야 합니다.

Q2. 현금 지급분도 보호받을 수 있나요?

• 현금 거래는 법적으로 보호받기 어렵습니다.
• 따라서 모든 거래는 계좌 이체로 진행하세요.

Q3. 이미 다운계약서를 작성했는데 신고하면 불이익이 있나요?

• 자발적으로 신고하는 경우, 처벌이 경감될 수 있습니다.
• 국세청에 협조하여 상황을 설명하고 법적 책임을 최소화하세요.

📖 마무리하며

다운계약서는 단순히 임대인의 세금 문제로 끝나지 않습니다.
임차인 역시 처벌과 불이익을 받을 수 있으며, 보증금 보호나 권리 주장에서도 큰 어려움을 겪을 수 있습니다.
"건물주 말을 무작정 믿다가 내 돈과 권리를 잃지 마세요."
투명한 계약이 결국 여러분의 권리를 지키는 가장 중요한 방법입니다.

"계약서 작성, 제대로 해야 돈도 권리도 지킵니다!" 🛡️

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